扫码咨询与免费使用
本文转载自微信官方账号:可靠的阿星(ID：qq1598145405)
作者：李星
回到2015年，整个房地产行业都沉浸在转型的混乱和对互联网 的渴望中。无论是房地产老板还是普通经纪人，他们都为自己的房地产行业是国民经济的支柱而自豪。
传统的生存模式也让他们感到焦虑：开发商想要成为一个互联网交易平台，新兴的交易平台想要整合离线中介机构，中介机构想要成为一个品牌公寓，顺便建立自己的App做流量；房地产媒体公司想直接线下交易......
然而，现在看来，这些跨境尝试大多是三步后退两步：
烧钱砸广告，自称颠覆传统中介的爱屋吉屋彻底倒闭，只是近年来整个互联网与房地产行业融合萧瑟的注脚。被誉为房地产圈的黄埔军校搜房转型为房地产后，目前市值已降至7亿美元。一些原本在区域市场搜房的总经理出来创业，带走了大量的经纪团队。2015年，辉煌的房多多变得极其低调，回归一手房代理。自2018年下半年以来，一直有租户对甲醇超标的投诉，也有长期租赁公寓项目资金链断裂的雷声......
虽然房地产是最接近钱的行业之一，但许多项目仍然忙碌，甚至没有找到利润模式。在过去的三年里，无数人可能会无意识地经历这样一个房地产企业的电子商务或房地产O2O平台的“小败局”。
01房地产中介的生活环境
有人把爱屋吉屋倒闭的原因归咎于创始团队邓伟和李永金，他们都是纯在线互联网公司的行业背景。土豆网和大黄蜂都没有盈利。他们通过大规模收购和推出，但当他们继续这条路时，他们发现房地产行业的水深非常深。
这种困惑也存在于许多有十多年房地产经验的人身上。大家都知道互联网和房地产的结合是一个潜力无限的新兴方向，但就是找不到落地模式。其实爱屋吉屋也是行业探索的炮灰。当时发了朋友圈:
当时，爱屋吉屋和一些在线房地产交易平台在测试阶段直接包括新房、二手房、租赁三个业务类别，他们标杆公司是链、中原房地产、我爱我多年的行业巨头，在线不需要线下交易商店成本，可以直接呈现给用户真正的住房，使用互联网游戏，通过低佣金或免费方式，留住客户与其他服务转型。
如果只做一个房地产交易类别，交易后会因为低频客户完全流失，只能不断补贴吸引新用户，多个类别似乎不可或缺。
(爱屋吉屋App它包括三个平台：新房、二手房和租房，以及寻找房屋和预经纪人的功能）
事实上，在新房、二手房、租房三个领域，阿星认为有必要从宏观角度梳理大房地产市场。
新房市场的房价由地方政府住房管理局提供，新房市场是一个政策市场；二手住房是一个基于新房市场价格线的投资市场。由于房地产市场房价长期看涨，推动了二手住房市场交易的流动性。
另一方面，鉴于新房的长期增长高于银行存款利息，从投资属性的角度来看，许多人即使只需要买房也会考虑升值空间，为未来留下退出的道路。
一手住房和二手住房都是大宗商品交易。目前，绝大多数中产阶级家庭都会选择贷款方式来增加杠杆率。政策提供的金融信贷服务为初级住房开发商和购房者提供了信用担保。地方政府和大多数国家的房地产财富来自学者和土地红利的转变，从而解释土地红利和地方经济「鸡蛋生鸡」相互因果和螺旋发展。
流量最大、相对高频的住房租赁市场是人们在买房前的过渡。大多数租户往往要经历漫长的财富积累期，为一手住房和二手住房市场做一个集中交付，以便结婚，扎根于城市，不再流浪。因此，最大的租金是城市村庄和隔断房屋；改善租金催生了长期租赁公寓二房东业务的普及。
房地产市场的底层逻辑构成了交易中介的生存环境。
02不同的房地产中介有不同的命运
房地产中介服务专业化，也分为租赁市场中介、购买二手住房、房地产市场中介，中介交易平台主要获得该领域的经纪人也非常重要，直接决定了项目实力和实施的方向。
许多一线城市中介机构在58个城市、房屋搜索等交通平台上寻找业主信息，提供中介服务，然后发送更换电话和帖子，这使得真正的房东很难在这些交通平台上找到。黑人中介欺骗猖獗，分区房屋屡禁不止，租户抱怨。一位从事租赁市场的产品经理告诉阿星：在这个阶段，关注真正住房的平台都在说大话。没有真正的房子是不可能的。好房子一出来就被抢了。在线信息更新总是后来发送。
这也导致整个租赁市场延续了简单而粗糙的商业模式。一些线下中介机构的声誉很差，但他们仍然可以生存下来。虽然他们的生活空间已经被直接租赁平台压缩了很多，但公寓供应的比例逐渐增加，也将被边缘化。房屋总经理创始人林当清说。
这些线下小中介公司或经纪人有稳定的收入来源，交易佣金一般是一个月的租金，有些也做办公租赁作为辅助，办公租赁上海市场不收取客户中介费，业主需要给一个月的佣金，在一些二三线城市中介是双方收取一个月的费用。据一位高级办公租赁人士告诉阿兴，办公租赁不能玩那么多技巧，声誉相对较好。
在大宗房地产交易市场，当业主购买房屋时，许多分散在房地产周围的中介人员通过相关电话号码向业主收取部分中介费返还给经纪人。许多有经验的买家将直接前往案例场进行交易，并直接跨越链家、搜索房屋等在线中介平台。
可以说，在新房业务板块，中介交易平台主要作为查询用户建筑信息的工具，而不是真正的交易流量。
在新房市场，一般房地产开发商不会招聘专职销售人员出售未来的房屋，而是将核心精力投入到征地、规划、市场规划和投资吸引力上。营销中心的案例销售更多的是合作代理商，如世界联合银行和易居银行。他们有意识地与案例场外的中介机构划清界限，出售所有房地产，然后转向下一个房地产。
(图片来自网络)
其余真正能容纳中介机构长期生存并占据主导地位的沃土是二手现房交易。
与标准化新房相比，二手房是一个非标准市场。一些资深买家在谈判前直接削减了房东二手房报价的5%。房东认为，如果买方不真诚，很可能会崩溃。此时，中介机构需要作为第三方保留调解和讨价还价的空间。此外，二手房本身需要审查房东的资质、买方的信用调查、贷款、交钥匙等业务，需要中介机构协调。
双方越缺乏信任，直接交易的不可控因素就越多，中介机构就越需要担保。
目前，链家、中原、21世纪房地产等国内大型房地产中介机构主要从事二手房业务。一些夫妻店的二手房交易机构可以获得一手房，因为他们赢得了社区业主的信任。在当前房地产市场处于卖方市场的情况下，客流相对有保障，线下二手房交易中介的交易佣金为购房款的2%，因此，许多房地产中介的大订单主要是二手房交易。
(图片来自网络)
许多互联网平台信息也是从线下商店收集和上传的。在为买家提供一对一服务时，一些接近第一手住房的经纪人已经成为几乎所有房地产中介平台竞争的焦点。然而，没有离线商店模式的在线交易中介平台很难与传统中介机构竞争。只要着陆，就需要在全国各地建设城市中心和线下商店，回归重资产的运营，这是许多投资者不想看到的。如果他们能在巨大的损失下运营三年，他们可能已经做出了各种努力，最终放弃了。
03还有房地产互联网公司
新房市场的互联网公司基本上是辅助案场交易的销售系统服务提供商。
对于开发商来说，他们的核心命题不是拥抱互联网，而是他们是否可以获得更多的土地开发，并快速收回资金。著名的房地产评论家陆军曾写道：在快周期时代，所有的房地产企业都是债务开发，所有的项目都在做房屋销售和还款的开发过程。一旦一个项目陷入现金流紧张的境地，它也可能有蝴蝶效益。
一段时间前，王健林在抖音上看到了一段短视频，开玩笑说：现在很多企业都做得很好。他们突然调整了转型，然后逃跑了。虽然我们有点愚蠢，但我们很稳定。商业房地产之王最了解互联网的转型有多痛苦。从摆脱重资产负担，选择与腾讯携手合作的角度来看，万达对互联网的结合并不感兴趣。
现阶段，互联网渗透到房地产企业的方式，无非是引入案例销售SaaS系统，如明源，或让技术人员做网开选房系统，回归信息管理。
二手房交易主要以线下中介为主，收费模式以佣金为主。
去年，贝壳找房在链家多年深耕二手房的基础上破冰，尽管此举导致了其他经济公司和交易中介平台的联合 **就像他们2015年 一样** 搜房是一样的。笔者曾问链家店的中介，目前贝壳找房的主要内容来自链家网，其他中介公司参与的不多。对他们来说，只是后台换了个名字。
链家交易佣金2.7%高于市场上其他机构，在统一门店和职业经纪人服务方面确实比其他中介机构更值得信赖和认可。对于一些更愿意生活稳定、交易佣金不敏感的用户来说，他们将具有优势。
然而，二手住房交易市场主要认识到住房和中介人员的专业能力，机构并不是最关键的因素。
在住房租赁市场上，互联网游戏基本上是在走to B盈利模式更适合直租模式和大服务B在线公寓销售模式。
在个人租赁的情况下，长期从事中介租赁的微信业务比部分中介机构更可靠，相应的服务溢价客户也可以接受。从创业项目的角度来看，在长期租赁市场，互联网房地产交易平台与线下中介机构相比具有先天优势，但不能完全依赖58个城市等信息中介平台，通过收取流量推荐位置生存。
直接与房东和租户联系的平台，如房屋经理，将受到买方的欢迎。为了真正解决长期租赁住房供应的问题，必须出现大量的分布式长期租赁公寓。据了解，目前，国内快乐、蛋壳等公司仍在扩大和自营销售渠道。作者对开放的长期租赁公寓销售平台更为乐观，建立了类似天猫品牌馆的房地产电子商务平台。
结语：
房地产是安身立命、成家立业的寄托，关系到每个人的幸福。大家都知道，以上是我这几年看房地产市场，从租房到买房的复盘。
2015年我有机会去某家O2O创业公司工作，虽然后来离开创业，一直与老板和许多同事保持联系，尽管公司最终成为大众创业和创新的流星，构成整个房地产中介电子商务平台的小失败，但它一直影响着我观察这个行业的思维方式。
许多房地产经纪人通过自己的努力获得财富，从内心感激这个时代，无论是线上还是线下，我认为市场更重要，有正能量，希望越来越多的服务意识和水平，维护优秀的房地产交易平台和公司的用户权益。
特别声明：本文授权合作媒体DoNews专栏转载，文章版权归原作者和原出处所有。文章是作者的个人观点，不代表DoNews请联系原作者和原出处获取专栏立场授权。
扫码咨询与免费使用
申请免费使用