从财务到运营，房屋租赁业务如何审？

内部审计人员在进行审计时，如果被审计单位的主要业务是房屋租赁，这对审计小组来说可能是一件相对幸运的事情。毕竟，在大多数人看来，房屋租赁比其他业务更容易管理，也不那么复杂。事实上，经历过几次房屋租赁审计的喵喵也觉得房屋租赁相对简单，但这并不意味着这项业务可以被轻视。经过系统梳理几次房屋租赁审计经验，喵现将房屋租赁业务的审计理念分享如下。从大的角度来看，房屋租赁业务可以考虑从财务分析和租赁经营两个方面进行审计，但这并不意味着财务和经营可以完全分开，两者相辅相成，通过财务数据趋势变化分析可以作为业务关注的基础，通过租赁经营管理分析和检查可以相应分析租赁收入和成本的合理性。审计前准备阶段，审计小组应至少从财务规模、租赁资产分类、租赁资产分类别等方面获取资料。要做的工作包括财务数据趋势波动分析、收入确认的完整性、成本构成的合理性分析等。对于持续租赁的企业，审计组可以根据资产逐一梳理财务账面对应的收入和成本支出，通过趋势分析找出异常波动和成本构成的合理性分析，进一步明确现场审计的重点；对于收入确认，可以将资产账户、合同档案、租赁账户等与财务账户进行比较，判断差异的合理性。另外，可以重点关注预收账款记账的合理性，判断是否存在实际收入应确认的情况；在成本方面，一方面可以通过比较成本规模的趋势变化和成本构成的变化来分析相关成本支出的合理性，以及是否存在异常波动或异常成本支出。另一方面，根据成本支出的不同类型和单笔支出的金额，按比例提取一定数量的成本支出的合规性和合理性，可以从租赁体系的角度进行逐项检查。国家可以依据的有关法律法规包括《城市房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《合同管理法》等。企业自身的管理制度应当在遵循国家法律法规的基础上建立。企业建立的制度体系是否涵盖租赁定价、营销、租金收取、客户维护、资产维护、零星采购、财务管理等基本管理制度，为企业的实际经营管理提供制度保障。租赁收入租赁收入是审计关注的首要任务，包括房屋租赁定价、合同签订、租金收取等。在房屋租赁定价方面，检查企业是否定期调查租赁资产周边租赁价格，是否定期调整租赁价格，价格表是否合理，租赁价格定价的相关审批程序是否明确，租赁价格的实际执行是否与定价不同；在合同管理方面，重点关注企业与业主签订的合同和设施的基本要素，避免租赁价格的交付和合法性，以及租赁价格的相关审批程序是否明确，租赁价格的实际执行是否与定价的差异；企业采何定期收取租金，租金收取环节是否有效控制措施，是否有效开展收集活动，确保按时收取租金，避免承租人长期拖欠租金。与财务数据相对应，租赁收入的程序检查需要配合财务账户的收入分析进行检查。资产维护、人员资产维护和人员属于房屋租赁的主要成本。在资产维护方面，可能涉及的成本包括零星维护、外墙清洁等房屋定期维护、装修、设备更换等房屋更新。资产维护可能涉及更多的零星采购或大型设备采购费用。此时，应注意相关采购是否按规定执行相关采购程序，合理控制费用；在人员方面，需要重点关注企业现有资产维护的人员设置是否满足管理的基本需求，是否有更多的人员设置实际管理需求，造成不必要的人力支出，是否建立了科学有效的营销人员激励约束机制。今天，我们仍然在这里分享关于现有的房屋租赁指导。