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随着二孩政策的开放，越来越多的家庭拥有二宝。随着碧桂园和万科两大房地产巨头纷纷涉足教育领域，房地产与教育融合共生的趋势日益突出。世茂、金茂、正荣集团都选择做教育社区360°从全阶段教育到全阶段教育U18成长社区将房地产项目建设成为从文化教育、艺术、体育教育到全阶段教育社区的社区教育平台，争夺教育市场。教育 房地产已成为开发商赚钱的新模式。
1，什么是教育社区？
传统意义上的教育社区是指开发商在住宅产品中建设一些教育设施，以满足居民的教育和生活需求。教育社区并不是一个简单的房地产 教育支持学区住房，事实上，在各种房地产领导者争相参与教育房地产领域之初，教育与房地产的结合远远超过了两者本身。
后房地产时代的教育社区为教育和房地产穿上了一件华丽而不失本质的外套。在开发住宅产品的同时，为了满足当前政策和社会的需求，开发商定制了购房者除生活外的刚性需求，以满足当前甚至引领未来的教育模式。从与国内外高校合作引进教育资源的初级合作，到开发商独立建立教育品牌，制定全堆栈、全年龄的教育模式。我们应该知道，今天的教育创新不仅是政府和教育机构的份额。面对儿童红利，开发商也在绞尽脑汁，防止业主输在起跑线上。
图1:教育社区的发展历程
2.教育社区发展阶段
教育社区经历了三个时期，从最初的政府主导到开发商自主品牌和系统的建立：
图2:教育社区三个发展阶段
1) 教育社区V1.0：政府主导教育院校落地
传统的社区配套教育设施往往由政府主导，市场化能力薄弱。学校的监督和经营往往由学校和政府制定，缺乏特点和差异。环境特征、建筑形式、教学内容和教学对象往往是相同的，没有具体的考虑和规则。随着周边居住社区的兴起，教育和房地产不相容，成为最初的教育社区形式。
二、教育社区V2.0：开发商主导建设教育配套设施
随着房地产形势的改善，开发商对土地的需求也日益激增。帮助政府建设配套设施已成为征地筹码之一。作为一个几乎没有利润的物业，学校似乎不是开发商眼中的一块肥肉。建成的学校已成为住宅教育配套设施，在缓解社区和附近学校压力方面发挥了一定作用。随着2015年二孩政策的全面放开，未来十年将迎来第一波婴儿红利期。房地产开发商对教育配套设施的概念也在悄然改变……
三、教育社区V3.0：开发商以教育理念主导房地产项目，进入教育 房地产模式
随着政策的支持和人口红利的刺激，开发商的思维逐渐从让我做教育转变为我想做教育。1994年，碧桂园推出了教育 房地产模式的第一枪，成为当时中国少数全面实施幼儿园项目、中学项目和大学预科项目的项目之一IB国际学校。教育与房地产的积极互动也成为碧桂园新的利润增长点。
随之而来的万科、正荣、金茂、世贸、华润、保利这些地产巨头纷纷联合国内外学校和教育机构导入菁英教育资源，自主成立筹建社区教育品牌，为各个年龄段的业主提供各取所需、特性化的教育服务，既解决了亲子家庭的就学问题，也给老年人带去了社区学堂，老有所乐，真正把教育的理念填充进社区。全龄段教育社区、智慧教育社区等新型教育地产模式应运而生，房地产从硬性的卖房子变成了软性的卖产品。而这，无疑对教育产品（业）的变革和升级，起到了极大的助推。
1994年，碧桂园与北京景山学校联合举办广州碧桂园学校，推动房地产销售。从那时起，教育社区的概念浮出水面。人口激增，土地紧张，房地产市场低迷……等等，一系列的销售问题已经成为开发商开发新房地产的障碍。万科开始致力于教育产业是一个转折点，主要房地产巨头似乎看到了教育红利的影响，开始发挥教育社区：以碧桂园为代表的基础教育社区模式、以世贸组织和万科为代表的泛教育社区模式、以苏州社区中心为代表的社区教育社区商业模式为主流三种模式。
图3:教育社区三种模式
1、基础教育 社区模式
1)模式探析
开发商通过与名校合作、社区创办学校引进基础教育资源，主要是幼儿园、中小学k12一站式教育服务以及IB国际学校。开发商希望通过引入名校名师资源来吸引和留住客户。
图4:基础教育 社区模型
二、产品受众
基础教育，k12教育体系(幼儿园 九年义务教育)和国际学校的产品体系主要面向3岁-16国内外适学儿童。
三、配套设施
在基础教育 社区模式下，教育配套设施主要包括k12幼儿园、小学、初中、独立一站式教育IB国际学校等，物业呈现单一集中布局。
国际案例聚焦k12教育
1994年，碧桂园与北京景山学校联合举办广州碧桂园学校，推动房地产销售。基于这一成功经验，碧桂园将学校作为三四线城市新开发社区项目的配套设施** K127所国际学校，10所双语学校，35所幼儿园，涵盖海外游学、国内营地、教育科技等。
教育部门与房地产部门的积极互动已成为碧桂园的一个新的利润增长点。碧桂园教育的管理模式通过轻资产扩张出口，利用碧桂园学校的品牌优势实现独立办学，内扩大至100所连锁学校。
碧桂园开设的学校分为国华纪念中学、广东碧桂园职业学院、优质双语学校、高端国际学校两类。K12教育。碧桂园博实乐教育集团于2016年5月正式成为剑桥国际考试委员会（CIE）战略合作伙伴今后将有独立批准其连锁学校开设剑桥课程的权利。
图5:碧桂园教育板块内容
2.泛教育 社区模式
泛教育 社区模式主要包括水平和垂直两个维度。水平维度是指从儿童到老年人可以享受相应的教育服务；垂直维度是指3岁-16年龄组可以享受文化、艺术、体育甚至国际交流等多种教育和培训服务。以下是泛教育 社区模式的两个维度。
1.
a) 产品受众根据儿童、青少年、青少年、中老年人的年龄分类，在社区设立适合幼儿园到中学的12年教育设施，为青少年的职业培训需求和老年人的兴趣学习需求建立学习平台，全面为儿童、青少年、青少年和老年人提供教育服务。
图6:全龄教育 社区模型
b) 配套设施由于全年龄段人群的教育需求不同，物业也不同。主要包括儿童和青少年的基础教育校舍、具有交流和培训性质的青少年校舍，以及更注重细节和人性化设计的老年大学。
c)案例聚焦万科V-Link社区万科在社区公共空间建设分时教育配套设施，为儿童、青少年、青少年和老年人提供教育服务。万科教育团队设计了全类教育课程，覆盖所有家庭成员，每周7天10小时。V-Link在社区教育体系下，有四个模块：儿童学院、常春藤盟校、素能学院和家庭学院，组织专业人员和行业专家分别建立独立的研发团队。旨在通过四所大学的独立研发和协调发展，实现社区教育领域的全面覆盖。
图7:万科教育社区产品线
2) 纵向全品类教育社区
a) 产品受众纵向全类是指儿童教育的种类多而全。主要面向3岁-16适龄儿童和青少年提供基础教育、素质教育、文化教育等多元化教育产品。
图8:全类教育 社区模型
b) 配套设施主要包括基础教育校舍、素质教育多功能教室、体育活动场所等。
c)案例聚焦-世贸360°全系统教育社区2015年5月16日，武汉站世茂好课堂首发式暨世茂360°全系统教育社区起航。世茂以整个社区的理念，以艺术 生活 梦 为精神象征，以360课堂和人人教育为核心，以社区为平台形成教育生态系统，在社区建设舞蹈学院、钢琴艺术中心、工作室、体育馆等，为社区生活、学习和休闲提供便利，使社区居民不断提高知识，也有归宿感。
图9:世贸360全系统教育社区产品线
3邻里教育 社区模式
除基础教育外，第二大教育细分市场是素质教育。在大力实施素质教育的政策下，以艺术和体育为主要投资方向的辅助教育市场也在开发商建设的教育社区中占有重要地位。如今，越来越多的家长会在业余时间为孩子报名参加各种补习班。从文化艺术到体育健身，他们永远不会让孩子输在起跑线上。随着辅助教育或素质教育市场的日益庞大，开发商也瞄准了这个市场的肥肉。
图10:邻里教育 社区模型
1)模式探析
早期的辅助教育培训市场“乱开花”：分散布局，质量低下，教师资质无保障等问题成为社会关注的焦点。随着苏州工业园区引入新加坡的邻里中心社区商业配套模式，越来越多的辅助教育培训机构瞄准住区周围的社区商业，呈现集中布局。通过引入艺体类的知名儿童教育机构，带动整个社区辅助教育商业的发展，从而构筑起各个领域的辅助教育机构，让住区居民足不出户便可以就近选择意向培训的类型，增加了用户粘连度和便捷度。
从最初吸引品牌辅助教育机构进入社区业务，到开发商建立自己的社区基础教育资源，同时建立社区辅助教育资源，整合教育品牌企业，共同打造社区独家品牌教育产品。这一系列行动表明，未来的房地产将结合特色教育服务产品大力推广，拯救低迷的房地产市场，从起跑线效应中分享一块蛋糕。
二、产品受众
素质教育的主要受众是周边社区的亲子家庭。各年龄段的儿童可以根据自己的兴趣和培训目的选择课程，有些课程还鼓励家庭成员一起参与学习。
三、配套设施
邻里商业的服务半径一般在500-1000米之内能够辐射到的社区。为了容纳更多人口、更多功能的教育需求，建筑体量一般要比上面两种模式更大更全。通常集中布置一至两幢建筑，通过招引个大品牌素质教育机构入驻，打造邻里商业的影响力。
苏州邻里
苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡公共管理的先进理念，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司经过多年的实践，探索适合中国社会发展、商业、文化、体育等区域商业服务中心、邻里中心和社区住宅分离建设、辐射社区、社区不建设道路商店和底层业务，实现城市交通和生活环境的高度统一。
苏州工业园区新城邻里中心于1998年开业，是区域一站式社区生活邻里新中心，也是中国第一个真正意义上的社区生活中心，整合了12多种生活服务。聚集了十多个儿童教育培训中心，包括番茄田艺术、蒙台梭利早期教育园、东方现代音乐培训、全星跆拳道馆、张毅儿童艺术等知名品牌教育，还配备了苏州公园图书馆新城社区中心分公司等公共文化学习设施，辐射了周边新城花园、新花园、城市花园、天宇花园等居民区。为品牌教育创造了集聚效应，为周边居民区的亲子家庭提供了方便、多样化的品牌素质教育机构。
表1：苏州工业园区新城邻里中心辅助教育机构名单
图11:金鸡湖新城邻里中心辐射图
▌注：上海东滩顾问 · 丁怡纯 原创文章，请注明转载来源！
▌编辑：波波
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